商铺买卖合同
根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地土地使用权最高出让年限为70年，商业用地土地使用权最高出让年限为40年。但实践中，存在开发商与购房人将住宅底商买卖合同中的土地使用年限也约定为70年的情况。此操作因违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《物权法》中关于商业用地出让的最高年限和建设用地使用权转让期限的规定，从而对合同效力、合同的履行等产生一系列的影响。现结合我们过往处理的相关大型群体性商铺买卖纠纷案件的经验，就商铺买卖合同中约定的土地使用年限超出商业用地最高土地出让年限问题的处理，与大家初步探讨如下。
一、
开发商与购房人在《商品房买卖合同》中将商铺土地使用年限约定为70年的由来
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地的最高出让年限为40年，但在案涉项目所在省份，有关主管部门长期将底层为商铺、商铺以上为住宅的地块土地用途定性为“商住用地”，将土地使用年限统一规定为70年，并为购房人颁发了土地使用年限为70年的商铺所有权证书。尽管此种操作方式违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，但在实践中一直得以实施。后有关主管部门为规范商业用地的土地使用年限，改变了以前在土地证中将商住用地土地使用年限统一规定为70年的做法，在颁发给案涉开发商的土地证中将土地用途和使用年限表述为“土地用途为普通商品住房及商服用地，其中商服用地土地使用年限为40年；普通商品住房土地使用年限为70年”，但未就此后不再办理70年商铺合同备案和70年商铺产权证书的情况向开发商和公众作出说明。基于主管部门长期以来将住宅底商土地使用年限登记为70年的通行做法，开发商和购房人一致认为因住宅底商与其上住宅共用一副土地，住宅底商的土地使用年限仍然可以登记为70年，故在住宅底商买卖合同中约定土地使用年限为70年。然而房管局拒绝为该合同备案，要求双方将土地使用年限修改为40年，由此引发了购房人和开发商的纠纷。
二、
《商品房买卖合同》中约定的土地使用年限由70年减少为40年，不会导致购房人签订商铺买卖合同的目的落空
购房人提出，合同约定的商铺土地使用年限为70年，因实际土地使用年限仅为40年，开发商无法交付70年产权的商铺，构成根本违约导致合同目的落空，要求解除合同。那么土地使用年限由70年减少为40年是否会导致合同目的落空呢？
我们认为，购房人签署商铺买卖合同的根本目的应当是为了获得商铺的所有权和在一定期限内的土地使用权，以对商铺进行占有、使用、收益、处分。而商铺的土地使用年限只能依法确定，并不是购房人购买商铺的决定性因素。开发商虽然不能向购房人提供土地使用年限为70年的商铺，但仍可以提供土地使用年限为40年的商铺，尽管40年的使用期限与购房人获得70年土地使用权期限的初衷不相符合，但不会对购房人通过签订合同实现获得商铺所有权及在一定期限内享有商铺所涉土地使用权，并对商铺进行占有、使用、收益、处分的根本目的产生实质性的损害。
从土地使用年限角度来看，合同土地使用年限变更为40年也并不意味着商铺只能使用40年，因为根据《物权法》第一百四十九条和《城市房地产管理法》第二十二条的规定，有期限的建设用地使用权期间届满时，建设用地使用权人可以通过延长对土地的使用期间的方式，使自己得以按原权利设立时的条件，继续使用该土地。土地使用权人享有法定的申请续期的权利，且非因公共利益的需要，其申请不得被否决。特别是“商住用地”上的商铺位于住宅下面，与其上住宅共用一幅土地，其土地使用权不可能脱离上面的住宅被单独收回，土地使用年限届满后必将得到续期，也不会导致40年后房屋无法使用。
因此，我们认为，合同约定的土地使用权年限由70年减少为40年，不能认定购房人签署商铺买卖合同的目的落空，购房人要求解除合同缺乏依据。
三、
《商品房买卖合同》关于商铺所涉土地使用权年限为70年的约定中，超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分应为无效
要正确处理纠纷，首先需要对商铺土地使用年限为70年约定的法律效力作出认定。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地出让最高年限为40年，同时根据《物权法》第一百四十四条的规定，建设用地使用权转让的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。商铺买卖合同中约定的土地使用年限为70年，其中超出40年的部分违反了上述法律和行政法规的强制性规定。但根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的约定才构成无效，如果违反的仅是管理性强制性规定并不导致约定无效。鉴此，需要对《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条及《物权法》第一百四十四条关于商业用地使用年限的规定究竟属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定进行判断。我们认为，国家出让土地使用权不仅要收取土地出让金，而且规定土地使用者只能在一定年限内使用土地，年限届满，国家就要收回土地使用权。国家通过实行国有土地有偿使用和有期使用两项制度，实现地价合理调整和土地资源的合理配置。故《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条关于商业用地出让最高年限为40年的规定，以及《物权法》第一百四十四条关于建设用地使用权转让的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限的规定，体现了国家对于土地流转市场秩序的维护和国家对土地所有权的保护，本质上涉及国家利益和社会公共利益，应当属于效力性强制性规定。因此，开发商和购房人关于商铺所涉土地使用年限为70年的约定中超出土地出让权最高出让年限40年的部分应为无效。
购房人提出，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》（下称“《买卖合同司法解释》”）第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，而超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分即属于开发商在签署合同时对没有所有权或处分权的土地使用权进行处分，不能认定为无效。对此，我们注意到，《合同法》第五十一条同时规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，即无权处分合同只有权利人追认或处分人取得处分权后方为有效。两个法条对无权处分行为法律后果的规定完全不同。我们对《买卖合同司法解释》第三条的立法背景及适用范围进行了调研，梁彗星教授在为四川省法院进行业务指导时，对《买卖合同司法解释》第三条的立法背景及适用范围进行了介绍，该条的目的是为纠正《合同法》第五十一条的错误适用而制定的。《合同法》第五十一条规定了无权处分合同的适用范围是非所有权人“处分他人财产”，但在实践中，有些法院将本不属于《合同法》第五十一条适用范围的两类案件适用了第五十一条。其中，一类是处分权受到限制的所有权人处分自己的财产类型，另一类是共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的类型，只有该两类案型才属于《买卖合同司法解释》第三条的适用情形。开发商转让的超出40年部分的土地使用权属于国家所有，不是开发商自己所有的处分权受到限制的财产，因此不能适用《买卖合同司法解释》第三条的规定，不能认定超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分有效。
四、
超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分无效，不影响合同其他部分的效力
根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。超出土地使用权法定最高出让年限40年的部分无效，是否会影响到合同其他部分的效力呢？
我们认为，部分合同无效应当分为量上的无效和质上的无效，只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有实际意义，无法实现合同目的等特殊情况下，才能确认合同全部无效。关于量上的无效，最为典型的例子是租赁合同的租赁期限，《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。如租赁合同约定租期为30年，前20年约定应为有效，后10年无效，而不能认定租赁合同整体无效。商铺买卖合同超过法定最高出让年限40年的部分约定无效与租赁期限超过20年的部分无效相类似，应当属于量上的无效，与合同的其余部分条款可以分离。从合同的目的来看，如前所述，商铺土地使用权虽登记为40年，但不会对购房人通过签订合同实现获得商铺所有权及在一定期限内享有商铺所涉土地使用权，并对商铺进行占有、使用、收益、处分的根本目的产生实质性损害。因此，超过40年使用期限的部分并非合同的决定性因素，除去该部分，应当不会动摇合同的基础，合同其他部分仍应为有效。在合同部分有效的情况下，开发商和购房人应变更合同中的土地使用年限，继续履行合同。
五、
合同部分无效的法律后果及赔偿金额的确定
对于合同无效的处理方式，《合同法》第五十八条做出了明确规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
开发商和购房人约定商铺的土地使用年限为70年导致合同部分无效，固然有政府方面的原因，但开发商和购房人也都存在一定过错，并且开发商作为专业房地产经营者，其过错应大于购房人。从公平合理的角度讲，开发商应当对购房人给予合理的、适当的赔偿。
实践中，对于赔偿金额如何确定，存在不同的观点。有观点认为，原合同土地使用年限为70年，开发商收取的房屋价款包含了70年的土地出让金，现土地使用年限为40年，开发商应退还多收取的30年的土地出让金。还有观点认为，商铺因土地使用年限减少，使购房人收益年限减少，导致商铺的价值减少，应委托专业鉴定机构对房屋收益年限减少所导致的房屋价差进行鉴定，并依据鉴定结果确定开发商对购房人的补偿金额。在司法实践中，对于前述两种观点，均有法院采纳。
我们倾向于认为，第一种观点对于房屋价差的计算方式更具有合理性。房屋价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成，其中成本包括地价和建筑成本，在前述价格构成因素中只有地价与土地的使用年限具有关联性，购房人签约时系按照70年土地使用年限支付对价，现土地使用年限减少30年，开发商应按房屋所占用地面积的土地使用权出让30年的标准折算购房人的合同利益。尽管购房人实际上损失的是40年后续期时需支付的土地出让金，但由于该事实是将来发生的不可预知之事件，合同无效的损失指向的应为实际损失，不能以将来可能发生之不确定事件作为损失衡量之标准，仅现阶段而言，由开发商返还购房人部分地价款的处理方式较为妥当，与补偿续期土地出让金的原则相一致。
第二种观点对于房屋价差的计算方式缺乏合理性。合同约定的土地使用年限由70年减少为40年，并不必然导致购房人收益年限减少，因为土地出让年限期满后依法必将得到续期，购房人的收益并不会减少，故以房屋收益减少折算出的房屋价差缺乏事实依据。
综上，开发商与购房人约定商铺土地使用年限为70年，违反了法律法规的强制性规定，土地使用权期限超过商业用地最高土地出让期限40年的部分应为无效，但该部分约定无效并不影响在规定的最高土地出让年限内土地使用权期限约定的有效性。开发商应就约定无效部分对购房人进行合理补偿。作为开发商和购房人均需注意，在交易过程中，应在法律法规的框架内确定各方的权利义务，以免因约定违法而遭受不必要的损失。
The End
?作者简介
于园园? 律师
北京办公室??
非权益合伙人
业务领域：建设工程与基础设施, 房地产, 诉讼仲裁
姚晓培? 律师?
北京办公室? 房地产和基础设施部
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- 2024年02月06日
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